投资&自住房
加拿大的税务居民以小家庭为单位，在全球范围内的某段时间内可指定一处住宅为主要自住房 (Principal Residence)。主要自住房的资本增值在加拿大是免税的。
大温哥华地区的房产受许多买家的青睐，过往多年房产增值价值高，很多业主通过出售房产获得丰厚利益。如果所出售的房产符合主要自住房的条件，那么卖房时会省去资本增值税。
反之，如果所售出的房屋不满足主要自住房的条件，是投资房，在卖房这一年报税时，需要向加拿大税务局 (CRA) 缴纳资本增值税。
今天来跟大家讲述究竟在加拿大，要如何界定自住房与投资房呢？
根据加拿大税法 Section 54 的定义：
所谓的自住房(Principal Residence)即为纳税人（纳税个人、信托或公司）购买该物业后唯一的目的就是用于居住使用。
如果纳税人是个人的话， 该物业通常由纳税人的配偶，前任配偶或者纳税人的孩子居住（包括“Adult Child 成年孩子”），但需特别注意的是不包括父母。
自住房的居所包括：独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等，且没有地域的限制。
一个家庭每年只能指定一个地方作为自住房，而拥有多套房的家庭最好选择增值潜力最大的那套房居住，以指定为自住房，未来居住期间内的增值是可以免税计算的！
那要如何分出自住房与投资房的差别呢？
根据加拿大税务局的规定，自住房（Principal Residence）必须满足以下几个条件：
必须是房子：独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等。土地则不列于此(例如农场)。
必须是业主：独立拥有产权，或与他人（例如配偶）一起拥有产权。
作为居住房使用：居住时间超过6个月零一天，只要您和配偶、子女在这一年内将此房屋作为居家生活使用过，就可以指定此房屋在这一年为主要自住房。
面积有限制：一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。
部分业主可能会说，那我的房子做部分出租，还能算自住房吗？
若您的房子满足以下三个要点，那么部分出租的情况下，仍然可以算做是自住房：
出租比例小：税法并没有明确指定多少比例的出租将不被承认为自住宅，只是说需把此处房产主要用于居家。一般情况下，把自住房的出租比例控制在30%及以下是比较安全的做法。30%及以上的出租可能会增加CRA查税概率和质疑风险。
不能因为出租而进行大规模结构性改造：例如为了出租地下室而加建独立厨房、卧室、出口，或把一楼打造成生意使用的Show Room等， 这都属于房子结构上的改造。
不能提取房子的折旧：有些业主为了减少税务，而对房屋进行折旧。一旦对房屋进行折旧，这套房屋便会被认作投资型房屋看待！
只要涉及上述三点之一，做为自住宅的资格将被取消，自住宅首要用途必须为家庭自用、而非用于增加收入使用，然只要在规范下，部分出租仍是被允许的。
最后，若是要出售自住房，在报税时则必须在Schedule 3表上报关于出售房屋的基本信息（包括房屋类型、居住时间和收益所得），符合条件的依旧享有自住房的免税优惠。但如果忘记申报，将有可能面临最高8,000加币的罚款。
这个政策也是为了进一步完善税收制度以及税务系统的管理，而加拿大税务局也能根据这些资料，更容易查出哪些人以频繁买卖自住房来牟利。
那在申请报税时要如何证明自己的房屋属于自住房，以避免缴纳增值税呢？
为了证明您是真实住在其中的，CRA会透过您是否有相关的书面资料提供来做参考，这时可以提交有收信地址及持有人姓名且连续一年以上的水电煤账单、银行信件等等，以证明这一年当中居住于此的是您本人，这样就能避免房产增值税！而自住宅出售后的税务申报也是同样的方式证明。
看完以上内容，是不是更加了解在加拿大要如何区分自住房跟投资房了呢？还有更多想了解的，可以免费咨询客服哦
